Fundo com imóveis públicos em Goiás pode gerar R$ 12 bilhões

Por Fernanda Costa

O fundo imobiliário planejado por Goiás só poderá transformar patrimônio público em receita se sobreviver ao teste que os anúncios bilionários escondem: cada imóvel terá de provar, separadamente, que tem documentação, uso compatível, demanda e vantagem econômica. Os R$ 12,3 bilhões divulgados como VGV são um teto de desenvolvimento estudado para uma carteira de 17 ativos, não dinheiro disponível para o Estado.

A diferença entre os R$ 834 milhões atribuídos aos imóveis e o VGV potencial de R$ 12,3 bilhões é o centro da história, mas não é sua conclusão. Ela representa uma hipótese de transformação urbana. Para virar resultado, o projeto ainda precisa atravessar licitação, avaliação individual, regularidade registral, análise urbanística e ambiental, modelagem financeira, obras e vendas.

O VGV potencial equivale a 14,7 vezes o valor indicado para a carteira

Os estudos preliminares citados na apuração original atribuem à carteira de imóveis um valor de R$ 834 milhões e calculam até R$ 12,3 bilhões em Valor Geral de Vendas, o VGV, para empreendimentos que poderiam ser desenvolvidos nos terrenos. A conta editorial mais importante é a razão entre os dois números: 12,3 bilhões divididos por 834 milhões resultam em aproximadamente 14,7 vezes.

Essa multiplicação não mede lucro, retorno ou arrecadação. O VGV soma o preço projetado de venda das unidades de um empreendimento antes da dedução de terreno, construção, financiamento, impostos, comercialização, taxas, remuneração dos prestadores e custo do capital. Um projeto pode alcançar VGV elevado e ainda entregar margem pequena ou resultado negativo.

A própria Exame registra que os estudos apontam até R$ 1,8 bilhão em geração de valor para o Estado se o potencial for concretizado. Mesmo esse valor não deve ser tratado como receita contratada. Ele depende de decisões posteriores sobre quais imóveis entrarão no fundo, qual será o projeto de cada área, quanto custará a execução e em que velocidade as unidades serão vendidas.

O cálculo de 14,7 vezes ajuda a identificar o risco de comunicação. Quanto maior a distância entre o valor atual do ativo e o valor projetado dos empreendimentos, maior a quantidade de premissas embutidas na estimativa. Nesse caso, o leitor precisa perguntar pela área edificável, pelo preço por metro quadrado, pelo cronograma, pelo custo de construção e pela demanda prevista para cada município, em vez de olhar somente o número agregado.

A concorrência de R$ 77,7 milhões cria a estrutura, mas não constrói nenhum empreendimento

O governo de Goiás abriu a Concorrência nº 345/2026 para contratar prestadores responsáveis pela estruturação, constituição e implantação inicial de um fundo de investimento imobiliário. A página oficial informa abertura em 30 de junho de 2026, modalidade técnica e preço, contratação 120732 e processo SEI 202600005019381. O edital e o projeto básico estão disponíveis no portal da Secretaria de Estado da Administração.

A contratação prevista na apuração foi estimada em R$ 77.748.187 para todo o período de operação do fundo. Esse valor não é orçamento de obra e não deve ser comparado diretamente com o VGV como se fosse investimento na construção. Trata-se da contratação da estrutura necessária para criar e operar o veículo, com administrador fiduciário autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários e gestor profissional habilitado.

A licitação é uma etapa de governança. Ela precisa deixar claro quem fará a avaliação dos ativos, quem tomará decisões de investimento, como serão produzidos os relatórios, quais serão as remunerações e quais conflitos de interesse precisarão ser tratados. Sem essa separação, o mesmo projeto pode apresentar uma projeção otimista, aprovar sua própria execução e reportar o resultado em termos difíceis de comparar.

A CVM é a referência regulatória para os prestadores e para os fundos de investimento no mercado de capitais. A existência de um administrador autorizado, porém, não transforma automaticamente o ativo público em empreendimento viável. A autorização regula o agente e o funcionamento do fundo. Ela não garante preço de venda, aprovação urbanística, ocupação ou retorno.

A Lei 24.387 condiciona cada transferência a documentos e vantagem econômica

A Lei Estadual nº 24.387, de 26 de junho de 2026, autoriza Goiás a alienar e transferir bens imóveis dominicais para a constituição de um ou mais fundos imobiliários, por meio da integralização de cotas. O texto não autoriza um cheque em branco para transferir qualquer imóvel. Ele exige avaliação prévia, motivação administrativa, demonstração de vantagem econômica e, quando houver serviço público no local, plano de continuidade, substituição ou realocação da atividade.

A lei também prevê que a transferência ocorra de forma gradual, em fases ou etapas sucessivas. O avanço depende de diligências técnicas e jurídicas, viabilidade econômico financeira de cada ativo e capacidade de absorção do mercado imobiliário. Essa regra é decisiva porque impede que uma projeção para a carteira inteira seja usada como substituta da análise de cada terreno.

O texto legal exige ainda que os imóveis sejam individualmente relacionados em decreto, com identificação completa, matrícula, localização, área e titularidade, além de avaliação prévia e análise de regularidade dominial, urbanística, registral e ambiental quando aplicável. Para acompanhar o projeto, o público precisa procurar esses documentos, e não se contentar com uma lista de bairros ou com o valor agregado da carteira.

Há uma diferença prática entre imóvel dominical e imóvel ocupado por uma função pública. Um terreno sem uso específico pode ser estudado para exploração econômica com menos conflitos operacionais. Já uma área vinculada a segurança, atendimento ou atividade administrativa exige que a retirada seja acompanhada de solução para o serviço. O valor do terreno não elimina o custo social de uma mudança mal planejada.

Os 17 imóveis formam uma carteira heterogênea, não um único produto

A lista divulgada inclui áreas em Goiânia, nos setores Jaó, Aeroviários, Parque das Laranjeiras, Grajaú e Pedro Ludovico, além de imóveis em Pirenópolis, Pires do Rio e Santa Helena de Goiás. Também aparecem o antigo Clube Telegoiás, o antigo Clube CELG e a antiga sede da Agrodefesa. A localização nominal é útil, mas não substitui a leitura das matrículas, das áreas e das restrições de cada ativo.

Um terreno em Goiânia pode ter perfil de demanda, preço e infraestrutura muito diferentes de uma área em Pires do Rio ou Santa Helena de Goiás. Pirenópolis, por sua vez, tem dinâmica turística e regras urbanas que não podem ser tratadas como uma extensão automática do mercado da capital. Misturar todos os imóveis em um VGV único facilita a apresentação, mas dificulta saber qual ativo sustenta a projeção.

A página de Bens Imóveis da Secretaria da Economia mostra como o próprio Estado organiza informações patrimoniais por inventários e documentos específicos. Para o fundo, a transparência necessária é mais detalhada: cada ativo precisa ter identificação, avaliação, situação registral, ocupação atual, zoneamento, infraestrutura próxima e justificativa para sua inclusão.

O caso concreto é o antigo Clube Telegoiás, em Goiânia. Seu nome permite que a discussão saia do plano abstrato dos bilhões e chegue ao ativo que terá de ser avaliado. Antes de qualquer projeto, é preciso saber a matrícula, a área aproveitável, o uso permitido, a condição física, a existência de passivos e o custo de desocupação ou adaptação. Sem esses dados, o nome do imóvel funciona apenas como ilustração, não como prova de viabilidade.

A integralização em cotas troca uma venda imediata por uma participação de longo prazo

Na venda convencional, o Estado aliena o imóvel e recebe o preço previsto na transação, sujeito às regras legais e ao mercado daquele momento. Na integralização, o bem entra no fundo como patrimônio e o Estado recebe cotas correspondentes à participação definida na estrutura. O resultado futuro passa a depender da exploração econômica dos ativos e das decisões do fundo.

A lei permite que as cotas sejam detidas pelo Estado, por autarquias, fundações, empresas estatais e investidores privados. A apuração original informa que Goiás deverá manter a maioria das cotas e que a perda do controle estatal exigiria autorização legislativa específica. O desenho busca atrair gestão e capital sem abandonar a política patrimonial, mas manter a maioria não elimina a necessidade de regras claras para decisões, distribuição de resultados e eventual diluição.

O risco financeiro muda de forma. Em vez de comparar apenas o preço de venda do terreno com sua avaliação, o Estado terá de acompanhar prazo de desenvolvimento, custo da dívida, velocidade de comercialização, vacância, despesas de manutenção e valor das cotas. A sociedade também precisará distinguir valorização contábil de dinheiro que efetivamente entrou no caixa.

O retorno de R$ 1,8 bilhão depende de uma cadeia ainda não contratada

Para que a estimativa de geração de valor para o Estado se aproxime da realidade, uma cadeia precisa funcionar sem saltos: o imóvel deve ser regular, o projeto deve ser aprovado, o financiamento deve ser obtido, a obra deve ser concluída, as unidades precisam encontrar compradores e o resultado líquido precisa superar custos e remunerações. A falha em qualquer elo reduz o retorno, alonga o prazo ou exige revisão do projeto.

É por isso que a data da licitação não equivale à data de lançamento imobiliário. A sessão seleciona instituições para estruturar e operar o fundo. Depois ainda serão necessárias decisões sobre a carteira, estudos de cada ativo, aprovações, contratos, modelagem e definição dos projetos. O cronograma do fundo deve separar claramente a fase de organização da fase de desenvolvimento e da fase de vendas.

Uma leitura responsável dos números também exige cenários. O cenário otimista pode usar maior preço de venda e velocidade elevada. O cenário base deve mostrar premissas mais prováveis. O cenário conservador precisa testar atraso, custo maior, preço menor e venda lenta. Sem os três, o VGV máximo passa a dominar a narrativa e o leitor não consegue medir a sensibilidade do projeto.

O dono de negócio pode transformar o caso em um método de decisão na segunda-feira

Empreendedores que avaliam terrenos, galpões ou projetos imobiliários podem aplicar o mesmo método em uma planilha simples. Na segunda-feira, escolha um ativo e abra seis colunas: titularidade e matrícula, uso permitido, área realmente aproveitável, custo total estimado, preço de venda provável e prazo até o recebimento. Não preencha a coluna de receita com o valor bruto do lançamento sem descontar as despesas.

Depois, crie três linhas para o mesmo ativo: cenário conservador, base e otimista. Reduza preço e velocidade no primeiro, use premissas justificadas no segundo e deixe o terceiro para condições favoráveis. A decisão só deve avançar se o projeto continuar suportando os custos no cenário base e se o conservador revelar qual atraso ou despesa destrói a margem.

Também vale registrar a fonte de cada número e a data da consulta. Se o preço veio de uma avaliação, guarde o documento. Se a área depende de zoneamento, guarde a regra urbanística. Se a demanda foi estimada por vendas de imóveis próximos, registre quais empreendimentos foram comparados. Essa disciplina evita que o VGV seja repetido como fato quando ele é somente uma projeção.

A execução, e não o anúncio, definirá o valor dos imóveis públicos

O projeto de Goiás tem uma tese patrimonial consistente: um imóvel subutilizado pode gerar mais valor por meio de desenvolvimento estruturado do que em uma venda isolada. A tese, contudo, só será comprovada quando cada ativo mostrar documentação, vocação urbana, demanda e conta financeira próprias. O número de R$ 12,3 bilhões informa o tamanho do potencial estudado, mas não informa quanto será construído.

O próximo indicador de qualidade não será uma nova projeção. Será a publicação dos documentos que permitam acompanhar a seleção dos prestadores, a relação individual dos imóveis, as avaliações, os projetos, as premissas, os contratos e os resultados por ativo. Se essa trilha for pública, o fundo poderá ser julgado por evidências. Se permanecer apenas no número agregado, continuará sendo uma promessa de escala sem demonstração de execução.

Fontes consultadas

Secretaria de Estado da Administração de Goiás, Concorrência nº 345/2026; Lei Estadual nº 24.387, de 26 de junho de 2026; Exame, Fundo com imóveis públicos em Goiás pode gerar R$ 12,3 bilhões em vendas; Comissão de Valores Mobiliários, fundos de investimento; Secretaria da Economia de Goiás, Bens Imóveis; Valor Econômico, seleção para o fundo imobiliário de Goiás.